【地產專欄】蔡志雄：法拍屋停看聽，注意「四不一沒有」

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年2月25日 下午2:03

大家應該還記得台南莊媽媽標到法拍屋是凶宅，連債權人大眾銀行都不願意貸款，結果莊媽媽必須賠償30幾萬再拍賣差額的新聞事件，最終大眾銀行坦承疏失並承擔差額損失，事情才圓滿落幕。

但莊媽媽因此表示以後再也不買法拍屋了，看來買法拍屋有很多風險，到底要注意哪些細節呢？

法拍屋與一般購屋的差異

法拍屋是可以用低於市價購買不動產的管道，通常法拍屋的數量也是觀察房市景氣的指標，當法拍屋數量大增，代表房地產不景氣。去年2013年，法拍屋待拍及拍定數量通通創下新低，但依舊發生莊媽媽標到凶宅法拍屋的事件，這是因為法拍屋「四不一沒有」的特性：

一、「不」能進去看：

購買法拍屋事前無法進入查看，所以無從瞭解室內有無遭受破壞，過去曾經發生債務人惡意破壞房屋，甚至用水泥將馬桶堵死的案例。

二、「不」保證能貸：

購買法拍屋，必須在決標後7天內繳清尾款，辦理貸款時間相較一般購屋更為緊迫，而且凶宅無法貸款，如果來不及貸款或像莊媽媽買到凶宅，因而無法在規定時間內繳清尾款，就要賠償再拍賣的差額。

三、「不」保證點交：

基於法律「買賣不破租賃」的原則，如果買到法拍屋上面帶有租約，買方要繼續履行租約，變成不點交的房屋。不點交的房屋當然會影響買方購買意願，因此會有債務人故意製造假租約阻礙法拍屋順利拍出，縱使買方得標後主張是假租約，亦必須透過法院訴訟，曠日廢時。

四、「不」保證能住：

法拍屋可能只有拍賣持分，共有人有優先購買權，縱使得標亦須先行通知其他共有人是否購買。且持分並非全部的產權，縱使得標過戶，必須與其他共有人協商管理使用的方法，過去曾發生買到法拍屋只有持分，雙方沒有共識結果無法居住的案例。

五、「沒有」瑕疵擔保：

強制執行法明文規定，買受人就拍賣之不動產無物之瑕疵擔保請求權，所以縱使標到的法拍屋有漏水等瑕疵，也不能向前手主張減少價金。

莊媽媽的新聞事件之後，司法院修正「辦理強制執行事件應行注意事項」，執行人員於實施查封時，就足以影響交易之特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等，應向在場之人調查，並於查封筆錄載明；必要時得命債權人查報或向相關機關查詢，俾利記載於拍賣公告，促使應買人注意。